売るか、貸すかを判断する方法｜北海道不動産買い取りサービスの不動産売却ブログ

 

 

自宅を売却せずに、貸しておくと考える方も多いのではないでしょうか?

 

自宅を賃貸すると家賃収入が入りますので、所得が増える可能性があります。

確定申告を毎年しなければならないですが、固定資産税、管理費などが経費として、家賃収入から控除できます。

 

貸すためには、ある程度の修繕費用が必要になる場合がありますが、数年借りてくれたら回収できることが見込めます。

ただし、デメリットとしては、空室リスクがあります。

アパートで10室ある場合は、1室空いてもまだ9室入居していますが、戸建なら空室率100%になってしまいます。

 

住宅ローンが残っている場合は、支払いは待ってもらえません。

そして、売りたいときに売れないというリスクが出てきます。

 

どういうことかというと、入居者がいる場合は、「オーナーチェンジ」物件となり、収益物件となります。

収益物件では、買い手は投資家になり、利回り計算する「収益還元価格」で値決めします。

 

例えば、築18年の戸建の家賃相場が8万円場合、年間収入は96万円となります。

そして、木造の戸建で、地域相場で表面利回り12%とした場合、

 

年間家賃96万円 ÷ 表面利回り12% ≒ 800万円(収益還元価格)

 

一般的に、戸建住宅では、「収益還元価格 < 実需価格」となります。

 

ここでの例では、実需相場で1,300万円。

ですので、売却するなら、入居者に退去してもらった方が、いい値段で売れます。

 

しかし、一旦貸してしまうと、大家の一方的都合では退去してもらえません。

 

そうなると、実需で1,300万円で売るのに、収益還元価格の800万円でしか、買い手が見つからないことになります。

500万円も違ってきますから、大きな違いですよね。

 

また、土地は景気の動向で価格が上下しますが、建物は確実に価値が目減りしていきます。

賃料収入を5年間得たとしても、その分以上値下がりしてしまうこともあります。

そんな状況では、何のために神経使って大家業をやっているか、意味がありません。

 

以上のことを踏まえて、最終的に判断しなければなりません。

 

それでも、事情があってしばらくは賃貸で貸しておきたいという方は、的確なアドバイスができる専門家への相談が不可欠です。

 

コンサルティングができる不動産会社を選択して、「売却価格」「賃貸相場」「将来価値」について提案してもらうようにして下さい。