自分で不動産価格を調べる方法｜北海道不動産買い取りサービスの不動産売却ブログ

 

 

不動産会社の査定価格がいくらになるか聞く前に、自分で不動産価格を調べる方法があります。

 

土地には様々な目的に応じて、目安となる価格が複数付けられています。

実際には「一物四価」もしくは「一物五価」と言われています。

 

一物五価格の5つの価格とは、「実勢価格」、「公示価格」、「固定資産税評価額」、「路線価格」、「基準地標準価格」の5つが該当します。

 

この中で、「公示価格」は一般の土地取引価格の指標となります。

立地がよく人気の高い地域では、公示価格より高く取引されることがあります。

 

また、逆に人気のない地域では公示価格よりも低い価格でしか取引されていないケースもあります。

公示価格を100とすると、路線価格は80程度、固定資産税評価額は70程度になります。

路線価格は国税庁のホームページでも確認することができます。

 

しかし、一部の地域では路線価格が公表されていない市町村もあります。

その場合は、納税通知書に記載されている固定資産税評価額より7割で割り戻すことで、公示価格相場を知ることができます。

 

「公示価格に等しい土地価格 ＝ 路線価格 ÷ 0.8または、固定資産税評価額 ÷ 0.7」

 

また、その他の調べ方としては、インターネット上で国土交通省が運営する「土地総合情報システム」があります。

過去に実際に行われた不動産取引を検索することができます。

 

しかし、すべての取引が載っているわけではないので、ある程度の目安と考えて価格を調べるには有効です。

 

そして、次に戸建の建物価格の求め方ですが、一般的な不動産会社も使う方法として、「再調達価格」を割り出します。

再調達価格は、現時点で新築した場合の価格となります。

 

「建築着工統計調査」によれば、木造なら1平方メートル当たり約16万円程度です。

この価格に床面積をかけると再調達価格となります。

 

中古住宅は年数が経つと建物が減価償却されていきますので、その分を引いて価格を割り出していきます。

木造では、税法上の法定耐用年数が22年と定められていますので、こちらを採用するケースが多いです。

 

よって、建物価格を割り出すには以下の計算となります。

 

建物価格 ＝ (再調達価格) ×【 (耐用年数ー経過年数) ÷ 耐用年数】

 

例えば、築10年で100㎡の戸建であれば、

 

再調達価格 ＝ 16 万円/㎡ × 100㎡ ＝ 1,600万円

1,600万円 ×【 (22 － 10) ÷ 22】＝ 872万円

 

となります。

 

この式では、簡易的に建物価格を知ることができますが、付加価値等は考慮されていません。

この価格をもとに、どれだけ付加価値があるかは、建物診断などの様々な方法を使い、建物価格を高めていくことになります。

 

そして、付加価値については、プロである不動産売買の担当者へ訪問査定してもらい、詳細を調べてもらうことが必要となってきます。